Dlaczego mieszkania z rynku wtórnego nie tanieją?

Wielu potencjalnych nabywców nieruchomości z nadzieją wypatruje spadków cen, jednak rynek wtórny zdaje się opierać prawom grawitacji. Mimo zmieniającej się koniunktury gospodarczej i wysokich stóp procentowych, ceny mieszkań używanych pozostają na stabilnym, wysokim poziomie, a w wielu lokalizacjach wciąż rosną. Dlaczego tak się dzieje i jakie mechanizmy stoją za tą pozorną anomalią? Przyjrzyjmy się kluczowym czynnikom, które skutecznie utrzymują ceny mieszkań z drugiej ręki w ryzach.

Niezachwiane fundamenty: Popyt i podaż

Podstawowym czynnikiem kształtującym ceny jest niezmiennie relacja popytu do podaży. W Polsce od lat borykamy się z tak zwaną luką mieszkaniową, co oznacza, że liczba dostępnych lokali jest niewystarczająca w stosunku do potrzeb. Popyt jest stale napędzany przez kilka zjawisk: młode pokolenia wchodzące na rynek i pragnące usamodzielnienia, migracje wewnętrzne do większych miast w poszukiwaniu pracy i lepszej jakości życia, a także migracje zewnętrzne. W efekcie, nawet jeśli część kupujących wstrzymuje się z decyzją, na ich miejsce szybko pojawiają się nowi, co utrzymuje stałe zainteresowanie ofertami, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach.

Koszty, które tworzą cenową podłogę

Wpływ rynku pierwotnego

Rynek wtórny jest nierozerwalnie związany z rynkiem pierwotnym. Ceny nowych mieszkań od deweloperów stanowią punkt odniesienia dla całego rynku. A te nieustannie rosną z powodu wysokich kosztów gruntów, drogich materiałów budowlanych oraz rosnących kosztów pracy. Skoro nowe mieszkanie w danej okolicy kosztuje określoną kwotę za metr kwadratowy, sprzedający na rynku wtórnym nie mają powodu, by oferować swoje, często wykończone i gotowe do zamieszkania lokale, po znacznie niższych cenach. Wysokie ceny u deweloperów tworzą więc solidną „podłogę cenową” dla nieruchomości z drugiej ręki.

Inflacja i wartość pieniądza

W czasach wysokiej inflacji nieruchomości postrzegane są jako bezpieczna przystań dla kapitału. Wiele osób, obawiając się utraty wartości swoich oszczędności, decyduje się na zakup mieszkania jako formy inwestycji i ochrony przed inflacją. To dodatkowo zwiększa popyt, zwłaszcza ze strony inwestorów gotówkowych, którzy nie muszą posiłkować się drogim kredytem. Dla nich zakup nieruchomości to lepsze rozwiązanie niż trzymanie pieniędzy na nisko oprocentowanej lokacie bankowej.

Psychologia sprzedających i siła lokalizacji

Oczekiwania i brak presji

W przeciwieństwie do deweloperów, którzy muszą utrzymywać płynność finansową, prywatni sprzedający często nie odczuwają presji czasu. Jeśli nie muszą sprzedać mieszkania z pilnych powodów, wolą poczekać na satysfakcjonującą ofertę, niż znacząco obniżać cenę. Sprzedający obserwują rynek i widząc, że ceny w okolicy rosną, sami podnoszą swoje oczekiwania. Działa tu tzw. efekt zakotwiczenia – właściciele sugerują się ostatnimi, często rekordowymi transakcjami w sąsiedztwie, co utrwala wysoki poziom cen.

Lokalizacja jest królem

Należy pamiętać, że rynek nieruchomości nie jest jednolity. Kluczową rolę odgrywa lokalizacja. Mieszkania w centrach miast, w dobrze skomunikowanych dzielnicach, blisko parków, szkół czy biurowców, praktycznie nigdy nie tanieją. Podaż takich nieruchomości jest ograniczona i nie da się jej zwiększyć. Nawet w okresach spowolnienia gospodarczego, atrakcyjne lokalizacje trzymają swoją wartość, a popyt na nie pozostaje wysoki. To właśnie te nieruchomości ciągną w górę średnie ceny dla całego rynku.

Ciekawostka: Badania rynkowe wielokrotnie pokazały, że inwestycje w infrastrukturę miejską, takie jak budowa nowej linii metra czy tramwajowej, potrafią podnieść wartość nieruchomości w jej bezpośrednim sąsiedztwie nawet o 15-25% w perspektywie kilku lat od ogłoszenia planów. To dowód na to, jak trwale lokalizacja i jej rozwój wpływają na cenę metra kwadratowego.

Co przyniesie przyszłość?

Chociaż gwałtowne spadki cen na rynku wtórnym wydają się mało prawdopodobne, rynek z pewnością będzie reagował na zmiany gospodarcze, takie jak wysokość stóp procentowych czy dostępność kredytów. Możliwe są okresowe stabilizacje lub niewielkie korekty, zwłaszcza w mniej pożądanych lokalizacjach. Jednak silne fundamenty popytowe, wysokie koszty budowy nowych mieszkań oraz traktowanie nieruchomości jako bezpiecznej inwestycji sprawiają, że scenariusz znaczących i długotrwałych obniżek cen pozostaje na razie w sferze życzeń, a nie realnej prognozy.