Kogo pozwać wspólnotę czy zarządcę?

Zastanawiasz się, kogo pozwać w sporze dotyczącym nieruchomości? Czy to wspólnota mieszkaniowa, czy może zarządca? To dylemat, który często spędza sen z powiek właścicielom lokali, a jego rozstrzygnięcie jest kluczowe dla skuteczności Twoich działań prawnych. Aby podjąć właściwą decyzję, musisz dokładnie zrozumieć role i zakres odpowiedzialności obu podmiotów.

Rozróżnienie ról: wspólnota mieszkaniowa a zarządca

Zanim zdecydujesz, kogo pozwać, musisz jasno rozróżnić role i obowiązki wspólnoty mieszkaniowej oraz zarządcy nieruchomości.

• Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości. Posiada ona zdolność prawną i sądową, co oznacza, że może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. To wspólnota podejmuje kluczowe decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej, np. w drodze uchwał, a także odpowiada za jej utrzymanie.
• Zarządca nieruchomości (lub zarząd) to najczęściej firma lub osoba fizyczna, która działa na podstawie umowy zawartej ze wspólnotą. Jego zadaniem jest wykonywanie uchwał wspólnoty, bieżące zarządzanie nieruchomością, dbanie o jej stan techniczny, rozliczanie mediów czy reprezentowanie wspólnoty w kontaktach zewnętrznych. Zarządca jest więc wykonawcą woli wspólnoty i działa w jej imieniu oraz na jej rzecz.

Ciekawostka: Wspólnota mieszkaniowa, choć ma zdolność prawną, nie posiada osobowości prawnej w rozumieniu Kodeksu cywilnego, co odróżnia ją np. od spółki z o.o. Mimo to może być stroną w postępowaniu sądowym.

Kiedy pozwać wspólnotę mieszkaniową?

Pozwanie wspólnoty mieszkaniowej jest uzasadnione, gdy problem wynika z decyzji (lub braku decyzji) podjętych przez ogół właścicieli lub dotyczy bezpośrednio nieruchomości wspólnej, za którą wspólnota odpowiada. Przykładowe sytuacje to:

• Nieważność uchwał: Gdy uchwała wspólnoty jest sprzeczna z przepisami prawa, umową o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza Twoje interesy.
• Brak działania wspólnoty: Jeśli wspólnota uporczywie odmawia podjęcia niezbędnych działań, np. remontu dachu, wymiany instalacji, co prowadzi do szkód w Twoim lokalu.
• Roszczenia dotyczące nieruchomości wspólnej: Wszelkie spory związane z użytkowaniem części wspólnych, ich stanem technicznym, czy też roszczenia odszkodowawcze za szkody powstałe na skutek zaniedbań w utrzymaniu nieruchomości wspólnej (np. zalanie z nieszczelnego dachu, za który odpowiada wspólnota).
• Nieprawidłowe rozliczenia: Jeśli uważasz, że rozliczenia zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną lub mediów są nieprawidłowe, a decyzje w tej sprawie podjęła wspólnota.

Przykład: Wyobraź sobie, że z dachu wspólnoty od miesięcy cieknie woda do Twojego mieszkania. Mimo Twoich interwencji, wspólnota nie podejmuje uchwały o remoncie dachu. W takiej sytuacji to wspólnota, jako właściciel i odpowiedzialny za utrzymanie części wspólnych, jest właściwym adresatem pozwu.

Kiedy pozwać zarządcę nieruchomości?

Zarządca odpowiada za niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie lub przepisów prawa. Pozwanie zarządcy będzie właściwe, gdy:

• Niewykonanie umowy: Zarządca nie realizuje zadań, do których zobowiązał się w umowie, np. nie przeprowadza przeglądów technicznych, nie reaguje na awarie, nie prowadzi należycie księgowości.
• Niedbałość w działaniu: Zarządca działał w sposób rażąco niedbały, co doprowadziło do szkód. Może to być np. niewłaściwe zabezpieczenie miejsca prac remontowych, co spowodowało uszkodzenie Twojego mienia.
• Błędy w rozliczeniach: Jeśli błędy w rozliczeniach wynikają bezpośrednio z nieprawidłowego działania zarządcy, a nie z decyzji podjętych przez wspólnotę.
• Przekroczenie uprawnień: Zarządca podjął działania, które wykraczały poza jego uprawnienia wynikające z umowy lub uchwał wspólnoty, i wyrządziło to szkodę.

Przykład: Wspólnota zleciła zarządcy regularną konserwację rynien. Zarządca zaniedbał ten obowiązek, co doprowadziło do zatkania rynien i w konsekwencji zalania Twojego balkonu. W tym przypadku odpowiedzialność może spoczywać na zarządcy, gdyż nie wywiązał się z powierzonego mu zadania.

Ważne aspekty przed podjęciem decyzji

Przed skierowaniem sprawy do sądu, zawsze należy dokładnie przeanalizować sytuację:

1. Umowa o zarządzanie: Przeczytaj dokładnie umowę zawartą między wspólnotą a zarządcą. Określa ona zakres obowiązków i odpowiedzialności zarządcy.
2. Uchwały wspólnoty: Sprawdź, czy wspólnota podjęła jakieś uchwały dotyczące problemu, czy może problem wynika z braku ich podjęcia.
3. Dokumentacja: Zbieraj wszelkie dowody: korespondencję, zdjęcia, protokoły, pisma. Będą one kluczowe w procesie sądowym.
4. Konsultacja prawna: Najważniejszym krokiem jest konsultacja z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Prawnik pomoże ocenić, który podmiot jest odpowiedzialny w Twojej konkretnej sytuacji i jakie kroki prawne należy podjąć.

Podsumowanie i rekomendacje

Decyzja o tym, kogo pozwać – wspólnotę mieszkaniową czy zarządcę – zależy od konkretnej natury problemu i tego, kto ponosi odpowiedzialność za jego powstanie lub zaniechanie. Pamiętaj, że wspólnota jest podmiotem decyzyjnym, a zarządca jej wykonawcą. Czasem odpowiedzialność może być złożona, a nawet solidarna. Dlatego tak istotna jest skrupulatna analiza dokumentów i profesjonalna porada prawna, która uchroni Cię przed błędnym skierowaniem pozwu i niepotrzebnymi kosztami.