Kredyty hipoteczne, a sprzedaż mieszkania

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką wielu osobom spędza sen z powiek. Czy to skomplikowane? Czy bank będzie stwarzał problemy? A co, jeśli kupujący również chce wziąć kredyt? Spokojnie! Choć na pierwszy rzut oka proces wydaje się złożony, w rzeczywistości jest to standardowa procedura, którą z powodzeniem przechodzą tysiące sprzedających. W tym artykule krok po kroku przeprowadzimy Cię przez wszystkie etapy, rozwiejemy wątpliwości i pokażemy, że sprzedaż nieruchomości z kredytem jest prostsza, niż myślisz.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – Czy to możliwe?

Odpowiedź brzmi: jak najbardziej tak! Sprzedaż nieruchomości z aktywnym kredytem hipotecznym jest powszechną praktyką na rynku. Dla banku, który udzielił kredytu, najważniejsze jest odzyskanie pożyczonych środków. Sama transakcja sprzedaży nie jest dla niego problemem, o ile zostanie przeprowadzona zgodnie z procedurami. Pamiętajmy, że hipoteka jest zabezpieczeniem na nieruchomości, a nie na osobie właściciela. Oznacza to, że aby nowy nabywca mógł cieszyć się „czystą” nieruchomością, Twoje zobowiązanie musi zostać w całości spłacone w momencie transakcji.

Jakie są opcje sprzedaży nieruchomości z hipoteką?

Transakcję można przeprowadzić na dwa główne sposoby, w zależności od formy finansowania zakupu przez stronę kupującą. Oba scenariusze są dla banków i notariuszy codziennością.

Sprzedaż za gotówkę

To najprostszy i najszybszy wariant. Kupujący dysponuje własnymi środkami i nie potrzebuje finansowania z banku. W takim przypadku, po podpisaniu umowy u notariusza, część ceny sprzedaży zostaje przelana bezpośrednio na specjalny rachunek techniczny Twojego banku w celu całkowitej spłaty kredytu. Pozostała kwota, czyli nadwyżka, trafia na Twoje konto. Cały proces jest klarowny i stosunkowo szybki.

Sprzedaż kupującemu na kredyt

Sytuacja jest nieco bardziej złożona, ponieważ w transakcji uczestniczą dwa banki: Twój oraz bank kupującego. Procedura wygląda jednak bardzo podobnie. Bank kupującego, po uruchomieniu jego kredytu, przelewa odpowiednią kwotę na spłatę Twojego zobowiązania, a resztę pieniędzy przekazuje Tobie. Komunikacja między bankami jest tutaj kluczowa, ale jest to standardowa operacja, która może jedynie nieznacznie wydłużyć cały proces.

Krok po kroku: Proces sprzedaży mieszkania z kredytem

Aby uniknąć stresu i nieporozumień, warto trzymać się sprawdzonego planu działania. Oto kluczowe etapy, przez które musisz przejść:

1. Uzyskanie zaświadczenia z banku. To Twój pierwszy i najważniejszy krok. Udaj się do swojego banku i poproś o wydanie zaświadczenia o aktualnym saldzie zadłużenia. Dokument ten będzie zawierał kluczowe informacje: dokładną kwotę pozostałą do spłaty na dany dzień, numer rachunku technicznego do spłaty kredytu oraz zgodę banku na jednorazową spłatę i wykreślenie hipoteki po otrzymaniu środków.
2. Podpisanie umowy przedwstępnej. W umowie przedwstępnej z kupującym koniecznie zawrzyj informację o tym, że nieruchomość jest obciążona hipoteką. Warto również wpisać kwotę zadłużenia oraz ustalić, w jaki sposób i w jakim terminie nastąpi spłata. To buduje zaufanie i zapewnia transparentność transakcji.
3. Uzyskanie promesy wykreślenia hipoteki. To niezwykle ważny dokument, będący gwarancją dla kupującego. Jest to oficjalne pismo od Twojego banku, w którym zobowiązuje się on do zwolnienia hipoteki po otrzymaniu pełnej spłaty kredytu. Promesa jest zazwyczaj ważna 30 dni i jest niezbędna do podpisania ostatecznej umowy sprzedaży.
4. Podpisanie umowy ostatecznej u notariusza. Z kompletem dokumentów (w tym promesą) udajecie się do notariusza. W akcie notarialnym znajdą się precyzyjne zapisy dotyczące podziału płatności – która część ceny trafi do banku na spłatę kredytu, a która bezpośrednio do Ciebie.
5. Spłata kredytu i wykreślenie hipoteki. Po zaksięgowaniu wpłaty od kupującego (lub jego banku), Twój kredyt zostaje zamknięty. Bank wystawi Ci tzw. list mazalny, czyli ostateczną zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Z tym dokumentem nowy właściciel składa wniosek w sądzie wieczystoksięgowym o usunięcie wpisu o hipotece.

O czym warto pamiętać? – Dodatkowe wskazówki

Proces sprzedaży nieruchomości z kredytem ma kilka niuansów, o których warto wiedzieć wcześniej, aby uniknąć niespodzianek.

Prowizja za wcześniejszą spłatę

Sprawdź swoją umowę kredytową. W przypadku niektórych, zwłaszcza starszych kredytów, banki mogły naliczać prowizję za wcześniejszą spłatę zobowiązania. Zgodnie z obowiązującymi przepisami dla nowych kredytów o zmiennej stopie procentowej, bank może pobierać taką opłatę maksymalnie przez pierwsze 3 lata kredytowania. Warto uwzględnić ten ewentualny koszt w swoim budżecie.

Ciekawostka: Kredyt we frankach szwajcarskich

Sprzedaż mieszkania z kredytem walutowym, np. we frankach szwajcarskich, bywa bardziej skomplikowana. Z powodu wahań kursów walut może się okazać, że kwota zadłużenia po przeliczeniu na złotówki przewyższa rynkową wartość nieruchomości. Taka sytuacja wymaga często indywidualnych negocjacji z bankiem i może być sporym wyzwaniem, choć nie jest sytuacją bez wyjścia.

Podsumowanie – Klucz do sukcesu

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie jest powodem do obaw. To dobrze uregulowana i często spotykana procedura. Kluczem do sukcesu jest dobre przygotowanie, zebranie wszystkich niezbędnych dokumentów na czas oraz transparentna komunikacja zarówno z bankiem, jak i z kupującym. Uzbrojony w wiedzę z tego artykułu, możesz przejść przez cały proces sprawnie, bezpiecznie i bez niepotrzebnego stresu, otwierając sobie drogę do nowej nieruchomości.