Zmiany w prawie budowlanym 2011/2012

Przełom lat 2011 i 2012 to okres, który na stałe zapisał się w historii polskiego prawa budowlanego. Choć od tamtego czasu przepisy ewoluowały wielokrotnie, to właśnie wtedy wprowadzono zmiany, które zdefiniowały na nowo relacje między inwestorem a urzędem, kładąc podwaliny pod wiele dzisiejszych uproszczeń. Dla wielu osób planujących budowę domu jednorodzinnego czy nawet małego obiektu gospodarczego, te nowelizacje były prawdziwą rewolucją, która znacząco skróciła drogę od pomysłu do realizacji.

Koniec z pozwoleniem na wszystko

Najważniejszą i najszerzej komentowaną zmianą było znaczące rozszerzenie katalogu obiektów i robót budowlanych, które nie wymagały uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Zamiast skomplikowanej i czasochłonnej procedury, w wielu przypadkach wystarczające stało się dokonanie tzw. zgłoszenia robót budowlanych. Inwestor informował właściwy organ o swoich zamiarach, a jeśli ten w określonym terminie (wówczas 30 dni) nie wniósł sprzeciwu, można było rozpoczynać prace. To mechanizm tzw. milczącej zgody, który realnie przyspieszył proces inwestycyjny.

Co można było zbudować na zgłoszenie?

Nowelizacja wprowadziła długą listę obiektów, które skorzystały z uproszczonej procedury. Była to prawdziwa ulga dla właścicieli działek, którzy chcieli zagospodarować swoją przestrzeń bez wielomiesięcznego oczekiwania na decyzje administracyjne. Do najważniejszych inwestycji realizowanych na podstawie zgłoszenia należały wówczas:

• Parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 25 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie mogła przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki.
• Wiaty i altany o powierzchni zabudowy do 25 m².
• Przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,5 m³ na dobę.
• Ogrodzenia od strony dróg, ulic, placów i innych miejsc publicznych oraz te o wysokości powyżej 2,20 m.
• Przyłącza: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne.

Ciekawostka: Wprowadzenie tych zmian było odpowiedzią na powszechną krytykę nadmiernej biurokracji. Ustawodawca zauważył, że angażowanie aparatu administracyjnego do analizy projektów niewielkich obiektów, jak altana czy budynek na narzędzia, jest nieefektywne i generuje niepotrzebne koszty oraz opóźnienia.

Energia pod ścisłą kontrolą

Drugim filarem zmian w prawie budowlanym w latach 2011-2012 było położenie znacznie większego nacisku na efektywność energetyczną budynków. Wprowadzono wówczas obowiązek sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej dla niemal każdego nowego budynku, a także dla budynków istniejących, które były przedmiotem sprzedaży lub najmu. Dokument ten, określający zapotrzebowanie obiektu na energię, stał się nieodłącznym elementem dokumentacji technicznej.

Kogo dotyczył obowiązek?

Obowiązek posiadania certyfikatu energetycznego nie był absolutny, ale dotyczył bardzo szerokiej grupy inwestorów i właścicieli nieruchomości. Musieli go posiadać:

1. Inwestorzy składający zawiadomienie o zakończeniu budowy lub wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.
2. Właściciele budynków lub lokali, którzy zamierzali je sprzedać na podstawie umowy cywilnoprawnej.
3. Osoby, które chciały wynająć budynek lub lokal.

Celem tych regulacji było nie tylko zwiększenie świadomości ekologicznej, ale również dostarczenie potencjalnym nabywcom i najemcom rzetelnej informacji o przyszłych kosztach eksploatacji nieruchomości. Wysokie zapotrzebowanie na energię, uwidocznione w świadectwie, mogło stać się argumentem do negocjacji ceny lub rezygnacji z transakcji.

Podsumowanie rewolucyjnych zmian

Nowelizacje prawa budowlanego z lat 2011-2012 były kamieniem milowym na drodze do upraszczania procesu budowlanego w Polsce. Umożliwiły szybszą realizację mniejszych inwestycji, odciążyły urzędy i dały inwestorom większą swobodę w zagospodarowaniu własnej nieruchomości. Jednocześnie, poprzez wprowadzenie obowiązku certyfikacji energetycznej, zapoczątkowały trend budownictwa energooszczędnego, który jest kontynuowany i rozwijany do dziś. Choć od tamtego czasu przepisy były wielokrotnie modyfikowane, to właśnie te zmiany ukształtowały fundamenty, na których opiera się wiele współczesnych regulacji.