Co wchodzi w skład nieruchomości wspólnych?

Czy kiedykolwiek zastanawiałeś się, co tak naprawdę należy do Ciebie, a co do wszystkich mieszkańców Twojego budynku? Zrozumienie składu nieruchomości wspólnej to klucz do świadomego uczestnictwa w życiu wspólnoty mieszkaniowej i uniknięcia wielu nieporozumień. To znacznie więcej niż tylko ściany Twojego mieszkania – to fundament, na którym opiera się codzienne funkcjonowanie i wartość całego obiektu.

Czym jest nieruchomość wspólna?

W świetle polskiego prawa, nieruchomość wspólna to ogół części gruntu oraz budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Jest to więc wszystko to, co umożliwia prawidłowe funkcjonowanie budynku i dostęp do poszczególnych mieszkań, a także to, co jest niezbędne dla korzystania z nich. Właściciele lokali posiadają udziały w nieruchomości wspólnej, proporcjonalne zazwyczaj do wielkości ich mieszkań.

Główne elementy składowe nieruchomości wspólnej

Grunt

Podstawowym elementem nieruchomości wspólnej jest grunt, na którym posadowiony jest budynek. Obejmuje on nie tylko powierzchnię bezpośrednio pod fundamentami, ale również:

• drogi dojazdowe i chodniki,
• miejsca parkingowe (jeśli nie stanowią odrębnych nieruchomości),
• zieleńce, ogródki, place zabaw,
• elementy małej architektury (ławki, oświetlenie zewnętrzne).

W praktyce oznacza to, że każdy właściciel lokalu ma prawo do korzystania z tych obszarów zgodnie z ich przeznaczeniem, a jednocześnie ponosi współodpowiedzialność za ich utrzymanie.

Części budynku

Do części budynku, które wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, zalicza się wszystko, co stanowi o jego konstrukcji i wyglądzie zewnętrznym, a także przestrzenie wspólnego użytku. Są to między innymi:

• fundamenty, ściany nośne i stropy,
• dach, jego konstrukcja i pokrycie,
• elewacja, balkony (część konstrukcyjna, balustrady),
• klatki schodowe, korytarze, hole, suszarnie, wózkarnie,
• pomieszczenia techniczne (kotłownie, węzły cieplne, liczniki),
• piwnice i komórki lokatorskie (jeśli nie zostały wyodrębnione jako samodzielne lokale).

Warto pamiętać, że nawet jeśli balkon przylega do Twojego mieszkania, jego konstrukcja i balustrada są zazwyczaj częścią wspólną, natomiast posadzka czy wykończenie wewnętrzne mogą być uznane za część prywatną.

Urządzenia i instalacje

Trzecim kluczowym komponentem są urządzenia i instalacje, które służą wszystkim mieszkańcom lub ich grupie. Ich prawidłowe funkcjonowanie jest niezbędne dla komfortu i bezpieczeństwa. Należą do nich:

• instalacja centralnego ogrzewania (rury, grzejniki w częściach wspólnych),
• instalacja wodociągowa i kanalizacyjna (piony, liczniki główne),
• instalacja elektryczna (piony, oświetlenie wspólne, gniazdka w częściach wspólnych),
• instalacja wentylacyjna i klimatyzacyjna (kanały, centrale),
• windy, domofony, wideodomofony,
• systemy monitoringu, anteny zbiorcze, internetowe instalacje zbiorcze,
• instalacje gazowe (piony, liczniki główne).

Utrzymanie tych systemów w należytym stanie jest obowiązkiem wszystkich właścicieli lokali.

Dlaczego znajomość składu nieruchomości wspólnej jest ważna?

Zrozumienie, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, ma fundamentalne znaczenie dla każdego właściciela lokalu. Po pierwsze, pozwala to na świadome uczestnictwo w zarządzaniu wspólnotą mieszkaniową. Właściciele wspólnie decydują o remontach, modernizacjach i bieżącym utrzymaniu tych części. Po drugie, ma to bezpośredni wpływ na koszty utrzymania. Wszystkie wydatki związane z nieruchomością wspólną są pokrywane z funduszu remontowego i eksploatacyjnego, na który składają się wszyscy właściciele proporcjonalnie do swoich udziałów.

Ciekawostki o nieruchomości wspólnej

Jedną z często dyskutowanych kwestii są balkony. Choć wydają się być integralną częścią mieszkania, to zazwyczaj ich płyta konstrukcyjna i balustrada są elementem nieruchomości wspólnej. Właściciel lokalu odpowiada za estetykę i czystość w obrębie swojego balkonu, ale za jego stan techniczny i bezpieczeństwo odpowiada wspólnota. Innym interesującym przykładem są miejsca parkingowe w garażach podziemnych. Mogą one stanowić odrębne nieruchomości (z własną księgą wieczystą) lub być częścią nieruchomości wspólnej, do której przypisane jest wyłączne prawo korzystania (tzw. quoad usum).

Zawsze warto dokładnie zapoznać się z aktem notarialnym zakupu lokalu oraz regulaminem wspólnoty, aby mieć pełną jasność co do zakresu swoich praw i obowiązków względem nieruchomości wspólnej.