Czy nieruchomości w Polsce mogą być tańsze?

Rynek nieruchomości w Polsce rozgrzany jest do czerwoności, a ceny mieszkań w największych miastach biją kolejne rekordy. Wielu Polaków, marzących o własnym "M", z niepokojem spogląda na rosnące słupki i zadaje sobie jedno, kluczowe pytanie: czy jest szansa na odwrócenie tego trendu? Czy nieruchomości w Polsce mogą wreszcie stać się tańsze, czy też jesteśmy skazani na wieczną wspinaczkę cenową? Przyjrzyjmy się czynnikom, które kształtują rynek i spróbujmy znaleźć odpowiedź.

Co napędza obecne ceny?

Zrozumienie mechanizmów stojących za obecnymi wzrostami jest kluczowe do oceny przyszłych trendów. To nie jeden, a splot kilku potężnych czynników sprawia, że ceny nieustannie pną się w górę.

Nienasycony popyt i ograniczona podaż

Podstawowe prawo ekonomii działa tu z całą mocą. Z jednej strony mamy ogromny, niezaspokojony popyt. Młodzi ludzie wchodzący na rynek pracy chcą się usamodzielnić, inwestorzy szukają bezpiecznej przystani dla kapitału w dobie inflacji, a popyt jest dodatkowo wzmacniany przez migrację. Z drugiej strony podaż nie nadąża. Brakuje atrakcyjnych gruntów pod zabudowę, procesy administracyjne i uzyskiwanie pozwoleń trwają miesiącami, a moce przerobowe firm budowlanych są ograniczone. Ta fundamentalna nierównowaga jest głównym silnikiem wzrostu cen.

Koszty, które nie chcą spadać

Finalna cena mieszkania to w dużej mierze suma kosztów jego wytworzenia. Ceny materiałów budowlanych, choć ustabilizowały się po pandemicznych i wojennych szokach, wciąż pozostają na bardzo wysokim poziomie. Do tego dochodzą rosnące koszty pracy – znalezienie wykwalifikowanej ekipy budowlanej jest dziś drogie i trudne. Nie można zapominać również o rosnących cenach energii, które wpływają na każdy etap produkcji i budowy.

Rola programów rządowych

Programy wspierające zakup pierwszego mieszkania, takie jak historyczny już "Bezpieczny Kredyt 2%", pokazały, jak silnie interwencja państwa może wpłynąć na rynek. Wprowadzenie na rynek ogromnej puli taniego pieniądza przy ograniczonej podaży mieszkań musiało skutkować gwałtownym wzrostem cen. Potencjalne przyszłe programy, nawet o innej konstrukcji, prawdopodobnie będą podtrzymywać wysoki poziom popytu, co utrudni naturalną korektę cen.

Scenariusze, w których ceny mogłyby spaść

Chociaż obecne warunki sprzyjają wzrostom, istnieją scenariusze, które mogłyby odwrócić ten trend. Są one jednak w większości związane z negatywnymi zjawiskami gospodarczymi.

Gwałtowne hamowanie gospodarki

Głęboka recesja, połączona ze wzrostem bezrobocia i spadkiem realnych dochodów, mogłaby znacząco osłabić stronę popytową. W takiej sytuacji część osób wstrzymałaby się z decyzją o zakupie, a niektórzy właściciele, zmuszeni sytuacją finansową, mogliby wystawić swoje nieruchomości na sprzedaż. Taki zbieg okoliczności zwiększyłby podaż na rynku wtórnym i mógłby zapoczątkować presję na obniżki cen.

Drastyczne podwyżki stóp procentowych

Gdyby Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się na serię znaczących podwyżek stóp procentowych, zdolność kredytowa Polaków drastycznie by spadła. Droższe kredyty hipoteczne skutecznie ostudziłyby zapał kupujących, zmuszając sprzedających do większej elastyczności cenowej. W obecnej sytuacji gospodarczej taki ruch wydaje się jednak mało prawdopodobny.

"Czarny łabędź" na horyzoncie

Ciekawostka: Termin "czarny łabędź" opisuje nieprzewidywalne, rzadkie wydarzenie o ogromnym wpływie na rzeczywistość. Historia uczy, że rynki są na nie wrażliwe. Niespodziewany kryzys globalny, eskalacja konfliktu geopolitycznego czy inne zdarzenie o podobnej skali mogłoby całkowicie zmienić reguły gry na rynku nieruchomości. Warto pamiętać, że po kryzysie finansowym w 2008 roku ceny w Polsce zanotowały kilkuletnią korektę, choć nie był to krach na miarę tego w USA czy Hiszpanii.

Stabilizacja czy korekta – co jest bardziej realne?

Biorąc pod uwagę wszystkie "za" i "przeciw", scenariusz gwałtownego, ogólnopolskiego załamania cen wydaje się mało prawdopodobny. Znacznie bardziej realna jest stabilizacja cen na obecnych, wysokich poziomach, być może z niewielkimi, lokalnymi korektami. Rynek może "złapać oddech" po okresie dynamicznych wzrostów, a ceny w mniej atrakcyjnych lokalizacjach lub w starszym budownictwie mogą nieznacznie spaść. Jednak fundamentalne czynniki, zwłaszcza wciąż istniejący w Polsce deficyt mieszkaniowy, będą stanowiły silne wsparcie dla cen w głównych aglomeracjach.

Jak się odnaleźć w obecnej sytuacji?

Zamiast czekać na mityczne "pęknięcie bańki", warto skupić się na solidnej analizie własnej sytuacji finansowej. Próba idealnego wstrzelenia się w "dołek cenowy" jest niezwykle ryzykowna i dla przeciętnego nabywcy praktycznie niemożliwa. Kluczem do bezpiecznego zakupu jest stabilność dochodów, posiadanie wysokiego wkładu własnego i poduszki finansowej. Zakup nieruchomości to decyzja na lata, dlatego powinna być oparta na mocnych fundamentach, a nie na spekulacjach. Pamiętaj, że w długim horyzoncie czasowym dobrze zlokalizowane nieruchomości historycznie zawsze stanowiły dobrą ochronę kapitału.