Jaki jest podatek od wynajmu mieszkania?

Zastanawiasz się, jaki podatek od wynajmu mieszkania musisz płacić? To pytanie nurtuje wielu właścicieli nieruchomości, którzy decydują się na czerpanie zysków z najmu. Polskie przepisy podatkowe w tym zakresie mogą wydawać się skomplikowane, ale z odpowiednią wiedzą stają się jasne i łatwe do zrozumienia. Przygotowaliśmy kompleksowy przewodnik, który pomoże Ci rozwikłać wszelkie wątpliwości i prawidłowo rozliczyć się z fiskusem.

Najem prywatny czy działalność gospodarcza?

Pierwszym krokiem do prawidłowego rozliczenia podatku od wynajmu jest zrozumienie, czy prowadzisz najem prywatny, czy też Twój najem kwalifikuje się jako działalność gospodarcza. To kluczowa kwestia, która determinuje formę opodatkowania.

Kiedy najem jest prywatny?

Z najmem prywatnym mamy do czynienia, gdy wynajmujesz mieszkanie poza ramami zorganizowanej działalności gospodarczej. Oznacza to, że nie prowadzisz firmy specjalizującej się w wynajmie nieruchomości, a wynajem jest dla Ciebie raczej formą inwestycji czy dodatkowego źródła dochodu. Od 2023 roku dla najmu prywatnego jedyną możliwą formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Kiedy najem to działalność?

Jeśli wynajmujesz wiele nieruchomości, zatrudniasz pracowników do ich obsługi, aktywnie poszukujesz najemców i zarządzasz portfelem nieruchomości w sposób zorganizowany i ciągły, Twój najem może zostać uznany za działalność gospodarczą. W takiej sytuacji masz większy wybór form opodatkowania, np. skala podatkowa, podatek liniowy, czy również ryczałt (ale na innych zasadach).

Ryczałt ewidencjonowany – najpopularniejsza forma

Od 2023 roku, jak wspomniano, ryczałt ewidencjonowany jest obowiązkową i jedyną formą opodatkowania dla osób fizycznych osiągających przychody z najmu prywatnego. Jest to forma opodatkowania, gdzie podatek płaci się od przychodu, a nie od dochodu (czyli bez pomniejszania o koszty).

Stawki ryczałtu

Stawki ryczałtu od najmu prywatnego są dwie:

• 8,5% od przychodów do kwoty 100 000 zł rocznie.
• 12,5% od nadwyżki przychodów ponad 100 000 zł rocznie.

Przykładowo, jeśli Twoje roczne przychody z najmu wynoszą 120 000 zł, zapłacisz 8,5% od pierwszych 100 000 zł oraz 12,5% od pozostałych 20 000 zł.

Przykład obliczenia ryczałtu:

Załóżmy, że wynajmujesz mieszkanie za 3000 zł miesięcznie. Twoje roczne przychody z najmu wynoszą 36 000 zł (3000 zł * 12 miesięcy).

• Ponieważ 36 000 zł jest poniżej progu 100 000 zł, podatek obliczasz ze stawką 8,5%.
• Podatek wyniesie: 36 000 zł * 8,5% = 3060 zł rocznie.

Pamiętaj, że te kwoty płacisz co miesiąc lub co kwartał, w zależności od Twojego wyboru i wysokości przychodów.

Obowiązki podatnika – co musisz wiedzieć?

Jako właściciel wynajmowanej nieruchomości masz pewne obowiązki względem urzędu skarbowego. Ich dopełnienie jest kluczowe, by uniknąć problemów.

Terminy płatności

Podatek w formie ryczałtu ewidencjonowanego możesz płacić:

• Miesięcznie – do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskany został przychód.
• Kwartalnie – do 20. dnia miesiąca następującego po kwartale, w którym uzyskany został przychód (opcja dostępna, jeśli Twoje przychody z najmu w poprzednim roku nie przekroczyły 200 000 euro).

Płatności dokonuje się na indywidualny mikrorachunek podatkowy.

Deklaracje podatkowe

Po zakończeniu roku podatkowego musisz złożyć roczną deklarację podatkową PIT-28. Termin na jej złożenie to zazwyczaj koniec stycznia następnego roku. W tej deklaracji podsumowujesz wszystkie swoje przychody z najmu oraz zapłacone zaliczki.

Ewidencja przychodów

Choć w ryczałcie nie odliczasz kosztów, masz obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów. Może to być prosta tabela, w której zapisujesz datę otrzymania przychodu, jego kwotę oraz miesiąc, którego dotyczy. Taka ewidencja jest ważna na wypadek kontroli skarbowej.

Ciekawostka: Ewolucja przepisów

Warto wiedzieć, że zasady opodatkowania najmu prywatnego zmieniały się na przestrzeni lat. Do końca 2021 roku właściciele mogli wybierać między ryczałtem a skalą podatkową, która pozwalała na odliczanie kosztów (np. remontów, amortyzacji). Zmiany wprowadzone w ramach tzw. „Polskiego Ładu” w 2022 roku, a ostatecznie ugruntowane w 2023 roku, scentralizowały opodatkowanie najmu prywatnego wokół ryczałtu, upraszczając system, ale jednocześnie eliminując możliwość odliczania kosztów.

Podsumowanie

Rozliczenie podatku od wynajmu mieszkania nie musi być trudne. Kluczem jest zrozumienie różnicy między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą oraz świadomość, że dla najmu prywatnego obowiązuje ryczałt ewidencjonowany. Pamiętaj o stawkach 8,5% i 12,5%, terminach płatności i obowiązku złożenia PIT-28. Dzięki temu Twoje finanse związane z wynajmem będą zawsze w porządku.