Jakiej umowy z pośrednikiem nieruchomości nie podpisywać

Współpraca z pośrednikiem nieruchomości może znacząco ułatwić proces sprzedaży, kupna czy wynajmu mieszkania. To profesjonalista, który ma prowadzić nas za rękę przez gąszcz formalności i negocjacji. Kluczem do sukcesu jest jednak umowa, która zabezpiecza interesy obu stron. Niestety, nie każda propozycja, jaką otrzymamy, będzie dla nas korzystna. Dowiedz się, jakich zapisów unikać i na co zwrócić szczególną uwagę, by nie wpaść w kosztowną pułapkę.

Unikaj jak ognia – umowa otwarta

Na pierwszy rzut oka umowa otwarta wydaje się kusząca. Polega na zleceniu sprzedaży lub wynajmu nieruchomości wielu agencjom jednocześnie. Teoretycznie – im więcej pośredników, tym większa szansa na szybką transakcję. W praktyce jest to jednak jeden z najgorszych wyborów, jakiego można dokonać. Dlaczego? Pośrednik, wiedząc, że nie ma wyłączności, nie będzie inwestował w profesjonalną promocję Twojej oferty. Nie opłaca mu się zlecać drogiej sesji zdjęciowej czy wirtualnego spaceru, skoro wynagrodzenie może zgarnąć ktoś inny.

Efektem jest chaos informacyjny. Twoja nieruchomość pojawia się w internecie wielokrotnie, często z różnymi cenami i nieprofesjonalnymi zdjęciami, co budzi nieufność potencjalnych klientów. Co gorsza, narażasz się na ryzyko zapłaty podwójnej prowizji, jeśli ten sam klient zostanie przedstawiony przez dwie różne agencje. Pamiętaj, dla profesjonalnego agenta liczy się jakość, a nie ilość. Dlatego najlepszym rozwiązaniem jest umowa na wyłączność, ale i tu czają się pewne haczyki.

Umowa na wyłączność – czytaj to, co drobnym drukiem

Umowa na wyłączność to złoty standard w branży. Daje agentowi pewność, że jego wysiłek i inwestycje w marketing zostaną wynagrodzone. To motywuje go do maksymalnego zaangażowania. Jednak diabeł tkwi w szczegółach. Zanim złożysz podpis, dokładnie przeanalizuj poniższe punkty:

• Czas trwania umowy: Unikaj umów zawieranych na czas nieokreślony lub na bardzo długi okres (np. 24 miesiące). Standardem rynkowym jest umowa na 6 do 12 miesięcy, z możliwością jej przedłużenia. To wystarczający czas na znalezienie klienta i daje Ci możliwość zmiany agenta, jeśli współpraca nie będzie się układać.
• Brak konkretnego planu marketingowego: Jeśli w umowie widnieje jedynie ogólny zapis o „podejmowaniu działań marketingowych”, powinna zapalić Ci się czerwona lampka. Profesjonalna umowa powinna zawierać załącznik marketingowy, który precyzuje, co dokładnie zrobi agent: profesjonalna sesja zdjęciowa, wirtualny spacer, publikacja na konkretnych portalach, kampania w mediach społecznościowych itp.
• Niekorzystne zapisy o wynagrodzeniu: Uważaj na klauzule, które gwarantują agentowi prowizję nawet długo po wygaśnięciu umowy. Niedopuszczalny jest zapis mówiący, że jeśli sprzedasz nieruchomość komukolwiek, kogo agent „kiedykolwiek skontaktował z ofertą” (nawet lata później), musisz zapłacić prowizję. Bezpieczny okres, w którym taka klauzula może obowiązywać, to maksymalnie 12 miesięcy od rozwiązania umowy.
• Wygórowane kary umowne: Kary za zerwanie umowy są standardem, ale muszą być rozsądne i jasno określone. Zapisy o karach w wysokości pełnej prowizji za wcześniejsze rozwiązanie umowy z dowolnego powodu są próbą związania Ci rąk.

Ciekawostka – umowa ustna nie istnieje

Być może spotkałeś się z propozycją współpracy „na słowo”. Pamiętaj, że zgodnie z polskim prawem umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami musi mieć formę pisemną lub elektroniczną pod rygorem nieważności. Oznacza to, że umowa ustna jest po prostu nieważna i nie chroni ani Ciebie, ani pośrednika. To prosta droga do nieporozumień dotyczących zakresu obowiązków, a przede wszystkim wysokości i zasad płatności wynagrodzenia.

Podsumowanie – twoja umowa to twoje bezpieczeństwo

Wybór pośrednika i podpisanie z nim umowy to jedna z najważniejszych decyzji w całym procesie transakcyjnym. Nie spiesz się, dokładnie czytaj każdy punkt i nie bój się zadawać pytań lub negocjować warunków. Dobra umowa to fundament udanej i bezpiecznej współpracy, która prowadzi do osiągnięcia Twojego celu – korzystnej sprzedaży, zakupu lub wynajmu nieruchomości bez niepotrzebnego stresu.